Bundesregierung fördert Photovoltaik-Ausbau

Die Bundesregierung will den Ausbau der Erneuerbaren Energien vorantreiben
und fördert Anlagenbetreiber, die Photovoltaikanlagen auf vermieteten Gebäuden
installieren. Mieter selbst können die Förderung zwar nicht direkt
erhalten. Dennoch profitieren sie von der Förderung, denn der Strompreis
ist gemindert um Netzentgelte, netzseitige Umlagen, Stromsteuer und Konzessionsabgaben,
wird also günstiger. Voraussetzung für die seit zwei Jahren bestehende
Förderung: Mindestens 40 % der Fläche des Gebäudes muss Wohnfläche
sein.Nur wer die Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Wohngebäudes betreibt,
kann die Förderung beantragen. Diese besteht in einem sog. Mieterstromzuschlag,
der vom Netzbetreiber gewährt wird. Die Höhe des Zuschlags hängt
von der Größe der Anlage und dem Photovoltaik-Zubau insgesamt ab.
Sie liegt zwischen 2,2 und 3,8 Cent pro Kilowattstunde. Hierin enthalten ist
auch eine Entschädigung für den zusätzlichen Aufwand des Betreibers,
meist der Vermieter, durch verpflichtende Vertrags- und Rechnungsgestaltung,
Registrierung und Mitteilung.

Bundesregierung beschließt Wohn- und Mietenpaket

Die Bundesregierung hat sich am 18.8.2019 auf Maßnahmen zum bezahlbaren
Wohnen und der Schaffung zusätzlichen Wohnraums geeinigt. Hier ein paar
der wichtigsten Punkte:

Die Regelungen der Mietpreisbremse werden um fünf weitere Jahre verlängert.
Zu viel gezahlte Miete soll auch rückwirkend für einen Zeitraum
von 2,5 Jahren nach Vertragsschluss zurückgefordert werden können,
sofern ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt.
Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete wird
von vier auf sechs Jahre verlängert.
Ebenfalls bis zum Ende des Jahres wird die Bundesregierung einen Gesetzentwurf
vorlegen, der die Möglichkeit zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen
begrenzt.
Die Nebenkosten für den Erwerb von selbst genutztem Wohnraum sollen
deutlich gesenkt werden. Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern
sollen künftig maximal die Hälfte der Maklerkosten tragen müssen.

Bußgeld bei Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung

Viele Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmen,
dass Wohnraum nur mit Genehmigung zur wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen
entgeltlichen Überlassung als Ferienwohnung oder Fremdenbeherbergung, insbesondere
einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen,
genutzt werden darf. Zuwiderhandlungen können mit einer Geldbuße
geahndet werden.So bestimmt es auch das „Hessische Wohnungsaufsichtsgesetz Ferienwohnungen“.
Die Richter am Oberlandesgericht Frankfurt a. M. (OLG) entschieden dazu am 2.8.2019,
dass die Vermietung einer Wohnung ohne Genehmigung zur Nutzung der Wohnung als
Ferienwohnung – über die Plattform „Airbnb“ – gegen das Hessische
Wohnungsaufsichtsgesetz verstößt. Das OLG bestätigte wegen Verstoßes
hiergegen verhängte Geldbußen von i.H.v. 6.000 €.

Makler verliert Vergütungsanspruch bei Falschberatung

Informiert ein Makler einen Kaufinteressenten über Tatsachen, die für
die Kaufentscheidung wesentlich sind, infolge einer unzureichenden Organisation
der Abläufe in seinem Büro leichtfertig falsch, kann er seinen Anspruch
auf Vergütung verlieren.In einem vom Oberlandesgericht Rheinland-Pfalz am 2.5.2019 entschiedenen Fall
legte ein Kaufinteressent gegenüber dem Makler deutlich dar, dass er Wert
darauf legt, in der Wohnungseigentümerversammlung nach Abstimmungsmodus
und Zahl der Miteigentümer nicht überstimmt werden zu können.Der Makler hatte jedoch ins Blaue hinein behauptet, dass es nur einen weiteren
Eigentümer gab und die Abstimmung nach Kopfteilen erfolgt. Ferner versicherte
der Makler wahrheitswidrig, dass noch keine Teilungserklärung vorlag. Tatsächlich
lag zum Zeitpunkt dieser Aussage die Teilungserklärung aber bereits dem
Sohn des Maklers, mit dem dieser zusammenarbeitet, vor. Daraus ergab sich auch,
dass – abweichend von den Angaben des Maklers – in der Wohnungseigentümerversammlung
nach Eigentumsanteilen abgestimmt wird. Ferner verfügte der Sohn auch über
die Information, dass es zwei Miteigentümer gab. Der Makler hatte sich
durch die o. g. Falschinformationen grob fehlerhaft verhalten und daher seinen
Maklerlohn verwirkt.

Besonderheiten bei Verträgen mit nahen Angehörigen

Zum Jahresende hin werden häufig Verträge neu abgeschlossen oder
an geschäftliche oder gesetzliche Veränderungen angepasst, die ab
dem nächsten Jahr greifen sollen. Hier gilt zu beachten, dass Verträge
zwischen Unternehmer oder Personengesellschafter und deren nahen Angehörigen
grundsätzlich im Fokus der Finanzverwaltung stehen. Das können Mietverträge
über die Nutzung von Grundstücken, Gebäuden oder Gegenständen
oder aber auch Kauf-, Darlehens- oder Schenkungsverträge sein. Unter bestimmten
Voraussetzungen kann es zu negativen steuerlichen Folgen für die Beteiligten
kommen, wenn der Vertrag nicht ordnungsgemäß – also wie unter fremden
Dritten – abgeschlossen wurde.In einem vom Finanzgericht Münster (FG) am 5.9.2019 entschiedenen Fall
lag ein Mietvertrag über die Nutzung von Geschäftsräumen zwischen
einer Personengesellschaft und der Ehefrau eines Gesellschafters vor, der zu
50 % beteiligt ist. Tatsächlich wurde aber zusätzlich noch ein weiterer
Raum unentgeltlich an die Personengesellschaft überlassen. Nach einer Betriebsprüfung
gelangte das Finanzamt zu der Überzeugung, dass es sich bei den Räumlichkeiten
um ein häusliches Arbeitszimmer handelt und qualifizierte die Mietzahlungen
zu nicht abzugsfähigen Betriebsausgaben um.Das FG folgte der Auffassung des Finanzamts. Verträge zwischen einer Gesellschaft
und deren Gesellschaftern bzw. Angehörigen des beherrschenden Gesellschafters
müssen grundsätzlich auf ihre Fremdüblichkeit geprüft werden.
Das heißt, dass der Vertrag so abgeschlossen wurde, wie er zwischen Fremden
abgeschlossen worden wäre. Im entschiedenen Fall hat die Gesellschaft mehr
Räume zur Verfügung gehabt, als vertraglich vereinbart wurde. Eine
solche Konstellation wäre unter Fremden nicht eingetreten.Bitte beachten Sie! Geprüft werden Verträge auch auf das vereinbarte
Entgelt und sonstige Vorteile, die einer der beiden Parteien unberechtigterweise
zugutekommen könnte. Das gilt nicht nur für Mietverträge,
sondern auch für Kauf-, Darlehens- oder Schenkungsverträge. Lassen
Sie sich in solchen Fällen immer beraten, um steuerliche Fehler zu verhindern,
die nachträglich nicht mehr rückgängig zu machen sind!

Abschluss eines Kaufvertrags auf einer Messe

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch steht einem Verbraucher bei außerhalb
von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen
ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte am 10.4.2019
die Frage zu klären, wie es sich bei Kaufverträgen verhält, die
auf einer Messe zustande gekommen sind. Folgender Sachverhalt lag den Richtern
zur Entscheidung vor: Ein Unternehmen, welches Küchen vertreibt, hatte
auf einer Messe einen Stand. Dort wurde ein schriftlicher Kaufvertrag über
eine Einbauküche geschlossen. Noch am gleichen Tag widerrief der Käufer
diesen Vertrag.Sofern es sich um eine klassische Verkaufsmesse mit offensichtlichem Verkaufscharakter
handelt, kann das Verkaufsangebot eines Unternehmers für den Käufer
nicht überraschend sein. So lag der Fall hier. Von einer Überrumpelung
konnte nicht gesprochen werden. Ein normal informierter, angemessen aufmerksamer
und verständiger Verbraucher konnte vernünftigerweise damit rechnen,
dass der betreffende Unternehmer an dem Messestand eine Verkaufstätigkeit
ausübt und ihn möglicherweise zu kommerziellen Zwecken ansprechen
wird, um einen Vertrag zu schließen.Der Messestand des Küchenverkäufers vermittelte auch nach außen
nicht das Erscheinungsbild eines reinen Informations- oder Werbestands, somit
besteht für solche Käufer kein Widerrufsrecht.

Abzugsbeschränkung von Kosten für häusliches Arbeitszimmer

Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer sowie die Kosten der
Ausstattung können als Betriebsausgaben oder Werbungskosten steuerlich
angesetzt werden, wenn für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit
kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Die Höhe der abziehbaren
Aufwendungen ist dann gesetzlich auf 1.250 € begrenzt. Die Beschränkung
der Höhe nach gilt nicht, wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten
betrieblichen und beruflichen Betätigung bildet.Entsprechend können für das Arbeitszimmer die anfallenden Kosten
wie Schuldzinsen, Gebäudeabschreibung, Müllabfuhrgebühren oder
Stromkosten anteilig angesetzt werden. Der Anteil berechnet sich nach der Fläche
des Arbeitszimmers im Verhältnis zur übrigen Wohnfläche.Der Bundesfinanzhof (BFH) schränkt nunmehr mit Urteil vom 14.5.2019 die
Kosten, die als Aufwendungen für das häusliche Arbeitszimmer angesetzt
werden können, ein. Im entschiedenen Fall renovierte ein Steuerpflichtiger
das Badezimmer und den Flur umfassend. Die dabei entstandenen Kosten setzte
er in der Gewinnermittlung anteilig für das Arbeitszimmer an; sie wurden
jedoch vom Finanzamt nicht berücksichtigt. Diese Ansicht spiegelt sich
auch in der Entscheidung des BFH wieder. Grundsätzlich dürfen Renovierungsarbeiten zwar anteilig für
das Arbeitszimmer berücksichtigt werden, aber nur, wenn diese auf das gesamte
Haus bzw. die gesamte Wohnfläche entfallen. Bei dem Steuerpflichtigen wurden
jedoch Räume renoviert, welche fast nur der privaten Nutzung dienen. Anmerkung: Der BFH verwies das Urteil an die Vorinstanz zurück,
weil im entschiedenen Fall auch noch Kosten für Arbeiten an Rollläden
des Hauses anfielen, die von ihm nicht zugeordnet werde konnten. Werden diese
nur in einem fast ausschließlich privat genutzten Raum montiert, so ist
auch hier ein Abzug im Rahmen der Aufwendungen für das häusliche Arbeitszimmer
nicht möglich.

Steuerliche Berücksichtigung privater Schulkosten

Circa 10 % aller Schüler in Deutschland besuchen zzt. eine private Schule.
Eltern haben die Möglichkeit die entstandenen Aufwendungen als Sonderausgaben
geltend zu machen. Abzugsfähig sind 30 %, maximal jedoch 5.000 € pro
Jahr, der angefallenen Schulgeldzahlungen (bis zu 16.666 €). Nicht unter den Sonderausgabenabzug fallen hingegen Gebühren für
Hoch- oder Fachhochschulen und Nachhilfeunterricht und werden daher auch steuerlich
nicht berücksichtigt. Eine freiwillige Zahlung an eine begünstigte,
gemeinnützige Einrichtung kann mit Vorlage einer Spendenbescheinigung steuerlich
als Spende anerkannt werden.
Anmerkung: Zwingende Voraussetzungen für den Abzug sind, dass für
das Kind noch Anspruch auf Kindergeld/Kinderfreibetrag besteht und ein allgemeinbildender
oder berufsbildender Schul-, Jahrgangs- oder Berufsabschluss angestrebt wird.
Das gilt auch für besuchte Schulen in der EU, wenn die genannten Voraussetzungen
erfüllt sind.

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